德州 65 岁以上房产税免税

您在年满 65 岁那个纳税年度即可享受全年优惠。依据德州税法 §11.13，免税按比例回溯到您 65 岁生日所在年度的 1 月 1 日——即若您 2026 年 8 月 20 日满 65，您享受整个 2026 纳税年度，而非仅生日后几个月。无需等到次年——满 65 后立即提交 50-114 表，CAD 会对当前纳税年度追溯应用免税。只需一位房主达到 65+ 整个家庭即可受益；未满 65 的配偶只要与您共同拥有并居住该房产即被覆盖。

额外 $10,000 学区免税本身每年节省约 $100-$130（按典型学区税率 1.0%-1.3%）。学区税上限长期价值更大——永久冻结您的学区税美元金额，若税率或估值每年上涨 5% 持续 15 年，冻结可比未冻结累计省下 $10,000+。部分城市和县（如 Houston、Dallas、Austin）另加自己的 65 岁以上免税，$3,000-$85,000 不等。请查询您所在县的具体 65 岁以上优惠。

德州税法 §11.26 为符合资格的 65 岁以上房主冻结学区税美元金额。一旦符合条件并申请，您的学区税就不能超过您首次符合资格那年支付的美元金额——即使学区提高税率、即使您的房产价值暴涨。上限仅适用于学区税；县、市、特区税不冻结，除非这些辖区自己采纳了各自的上限（有些有，多数没有）。

可以，但不完全。若您卖掉房屋并在德州购买新住所，您可将上限的百分比转移到新屋。例如旧屋税单 $2,000 冻结在 $1,200（节省 60%），新屋的学区税也享类似 60% 上限。所在县评估区办理转移——在新房产提交 50-114 表并向原评估区申请转移证明。

德州法律允许 65 岁以上房主无限期延期自住房全部房产税——只要您拥有并居住该房产。延期税仅按 5% 单利累积——远低于违约利率 12%+。当您出售房屋或去世时，全部延期税加利息一次性到期，通常从出售款或遗产支付。若您收入有限但房产净值高，可使用延期；若希望留下干净遗产则避免。提交 50-126 表启动。若您的房贷合同禁止则不能使用——先查贷款条款。

向所在县评估区提交 50-114 表（《主要住所自住房免税申请表》）并勾选"65 岁及以上"栏目。附上显示自住房地址和出生日期（证明 65+）的驾照或州身份证副本。大多数县支持在线提交（HCAD iFile、DCAD、TCAD、BCAD、CCAD、TAD 均接受 65 岁以上在线申请）。申请免费。逾期申请可在违约日起 2 年内受理，因此您可追溯申领近年的免税。

可以。只需一位配偶达到 65 岁以上两人即可受益。全部 65 岁以上免税和税额上限适用于整个家庭——未满 65 岁的配偶只要共同拥有并居住该房产即被覆盖。若 65 岁以上的配偶先去世，幸存者只要在对方去世时至少 55 岁、并继续以该房产为主要住所，便终身保留全部 65 岁以上优惠。

德州税法 §11.13(q) 为未亡配偶保留 65 岁以上免税和税额上限，条件是：(1) 65 岁以上配偶去世时未亡配偶至少 55 岁；(2) 该房屋为其共同自住房；(3) 未亡配偶继续以此为主要住所。学区税冻结金额完全保留，因此未亡配偶继续按原冻结美元金额支付学区税。若未亡配偶再婚，则免税终止，除非新配偶自行符合 65 岁以上资格。

需要——65 岁以上免税仅冻结学区税，不冻结县、市、MUD 或特区税。若评估价上涨，非学区房产税仍会增加。每年申诉保持所有税种在控，而非仅学区。另外：若您因搬迁未转移、再婚未符合资格等原因失去冻结，学区税单会回到按当前估值 × 当前税率计算——因此保持较低估值是保险。申诉免费且不会导致估值上调。

不能——同一纳税年度内必须二选一。两者优惠类似（都包含 $10K 额外免税 + 税额冻结 + 可选延期），因此多数房主选择先符合条件的那个。若您在 65 岁时符合 65 岁以上免税，任何之前的残疾人免税会自动转入 65 岁以上状态——税额冻结金额保留。VA 评级 100% 的残疾退伍军人情况不同——可叠加 100% 退伍军人免税与 65 岁以上，实际上零房产税。